Kent 是我老朋友了，原本是一間日式高級炸串料亭的二廚，自行創業的念頭想了很久，上上週六晚上他興沖沖來找我，說在逛師大夜市時看到一個三角窗一樓金店面要出租，人流、地點都完美。我知道他雖然手藝超群，但個性衝動又浪漫，勸他多想想財務與客源規劃，然後再幫他盤算。
沒想到他隔週竟然跟我說，到場看過二次後已經「把握機會」下了 10 萬元訂金給仲介。接著約好熟識工班付了 30% 裝潢款，規劃裝修成原木風格日式料亭，設計了復古風的燈籠招牌，且為了避免油煙擾客擾鄰，也下單採購了高級靜電除油煙系統。沒想到裝修工班才剛進場，建管處就接到 1999 檢舉，到場開單通知當場僅有一半面積合法，其他屬於陽台外推違建區域，不能作為商業使用。工班在現場也不知要進還是要退，他來請我幫忙看看有沒有認識的人可以疏通…..。
這樣的案例不在少數，餐廳創業者需要面對的挑戰從開張前就開始了，由於餐飲本質上是提供「消費者」當場飲食的服務，「實體場地」就是必要元素，通常也是預算表中成本比例最高的一項，因此場地承租絕對是創業者的第一考驗。
做為創業顧問，我建議以下幾個關鍵在簽場地租約前務必注意：
千萬別買文具店版租約跟房東簽約
文具店版本的租約，幾乎所有條款都是「針對簡單住家使用」、且「站在保護房東立場」撰擬的，創業者若是只貪方便，直接會讓自己落入不利地位，無異自殘。其中幾個條款「承租人應自行負擔租金收入稅賦」、「賠償金逕受強制執行特約」、「涉訟律師費由承租人負擔」特別不合理，根本不該簽。而「約定回復原狀」「賠償倍數房租作為遲延遷出的違約金」等等條款，通常也是餐飲收店時的爭議重點，若是房東沒有堅持，承租人根本沒必要提出來綁死自己。
總的來說，餐飲創業者寧願自己手寫一張租約，只約定每月房租，都遠比文具店版來得更有利！
重點：簽定租約前務必確認現場使用執照
每個場地建物登記都有使用執照，以及是否登記供商業使用。若要經營事業就必須變更建物用途，並將目前營業項目（例如餐飲）登錄於執照上：根據建築法第 74 條，攜帶原本的使用執照或副本、建築物變更用途說明書與變更用途後的結構計算書、室內裝修圖、設備圖等，就能前往地方政府的主管機關變更。
然而要注意的是，有些地區本身在都市計畫法中有限制，也就是此地就只能是住宅或是某些使用項目，如果你經營的是超出這些限制的項目，就無法申請變更，因此在租下建物前，還是要詳細考量，弄個清楚！
有客戶朋友曾一時衝動，路過外觀不錯的店面，便任意簽約租下，此時房仲及房東通常的話術都是：「鄰居多溝通就好、過去都這樣使用沒問題呀」來應付，不過餐飲創業者應該心裡明白的是，房仲提供的租約版本中總是會有類似「本建物現況承租，承租人應自行釐清使用需求」條款，而且老實說預定的營業項目本來就是創業者自己才清楚的事，房仲或房東不可能了解營運細節。因此若簽約前創業者沒有自行釐清使用權限，簽約後發現不能用，在合約上房東、房仲其實沒有任何責任。
創業者往往在付了押金、裝潢的訂金後，經由（鄰居舉報）工務局人員到場開單時，才發現現場其實不能供餐飲場地使用。此時尚未開店卻馬上面臨前有政府＋鄰居的 1999 照三餐拜訪開單，後有房東、裝潢包商不退押金訂金的窘境，一次碰壁就賠掉開店預算的半數！此點已有太多前人血淚借鑒，想創業時千萬當心！
若是能夠在租約上簡單寫上「房東明瞭且保證承租戶承租本場地可供作為餐廳油炸飲食使用」之類的字眼，這樣若是未來有所爭議，則退租解約時房東除押定金當然要退還之外，所導致的裝潢支出損失也都可以要求賠償。
外牆是管委會的權限
若要懸掛店面招牌不是房東說了算
事實上，建物外牆是維持大樓外觀的整體構造，不是給個別住戶單獨使用，應該屬於全體住戶共有，因此房東不能因為是自己住家外牆就出租。縱使房東表示承租人可以租用安裝招牌，其實也是無效的，任何一個租戶或是管委會，都可以訴請拆除。
創業者應該專注營運，避免雜事干擾
就 Kent 的例子來說，找人疏通不是解決之道，重點在於欠缺完整考慮導致後患無窮。雖然違建區域也不是不能使用，但終究是違規使用，一旦發生後就永遠存在，可能創業者日日夜夜都要處理，相對困擾。若要放棄或搬遷，則裝潢等固定成本便全數付諸流水，這對創業者會是非常沈重的打擊。
創業首要關鍵是專注所有心力在營運本身的成長發展，事前規劃詳細，排除所有干擾營運的細節，絕對是成功的第一步。
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